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业务讨论:产业用地管理如何优化

发布时间: 2021-11-15 15:08:08 浏览量: 发稿人:金莎官网 开封市土地整理储备中心 蔡立亚

         针对新型产业用地(M0)、其他商务设施用地(B29)、科研设计用地(C65)等新情况,各地市陆续出台相应的监管政策,有效推动产业转型升级,提高土地利用效率,促进了土地资源节约集约利用,降低了企业拿地成本,对保障产业发展、聚集创新要素发挥了促进作用

在此,对在产业用地政策实施过程中存在的一些问题,提出解决思路。

一、土地取得成本较高,政策吸引力不足。主要影响因素有两个:一是转让分割比例;一是分割物业的出售速度,影响出售速度的物业分割面积,从市场交易的角度来看,分割面积越小越容易出售,但是考虑到项目的产业属性,为防止产业房地产化、产业空心化,势必会增加分割单元面积。如何设定最优分割面积,既可保障出售速度,又可防止房地产化,值得探索。

解决思路:通过弹性供地方式降低用地成本、提高项目的转让分割比例、降低分割单位面积等措施,提升政策的吸引力。首先,结合企业的生命周期,采用弹性供地的方式降低初始拿地的成本,优先安排20年的出让时限;其次提高项目用房的分割转让比例,在承租企业达到约定税收、研发投入等准入条件后方能进行分割转让,且受让方取得不动产权证后一定年限年内不能进行二次转让,可提高企业拿地积极性、防止产业项目房地产化;最小分割单位面积降低,有利于项目企业快速回笼资金,提升政策的吸引力。

二、规划引导作用不足,功能复合程度不够。提升了容积率上限,提高了开发强度,但兼容配套用房方面予以严格限制。由于招引企业的实质也是招引企业人才,最终目的是做到功能复合、产城一体、职住平衡。如果配套不足,很难保障这一目标的实现。

解决思路:加强规划引导,合理布局创新型产业用地,适当提高配套用房所占比例,结合科创人员年龄、专业特点,进一步优化项目配套设施,增强项目复合功能,让科创产业服务兼容商业、学问、楼宇叠建公服配套方式,满足科创人群学问、体育、教育、医疗、消费等需求。在项目内、或者项目辐射的合理半径内,配置一部分人才公寓、租赁性住房。增加住房供给优先满足科创人群的住房需求,实现产城融合、功能复合、职住一体。

三、后续监管乏力,措施手段有限。对企业来说,产业用地优惠具有较大吸引力,但也存在监管风险。后续监管上相关措施没有升级或者细化,无论是准入管理还是履约管理都过于笼统和简单。准入条件及履约监管都要有详细规定:比如准入的指标值、固定资产投资强度、单位用地税收、研发经费支出比例、研发人员数量、单位能耗增加值、单位排放增加值等。如果履约管理不细化,会不断出现项目停工、低效利用、闲置土地等现象。

解决思路:进一步强化企业的准入管理,将固定资产投资强度、单位用地税收、研发经费支出与主营业务收入比、研发人员与从业人员比、单位能耗增加值、单位排放增加值等重要指标都明确写入出让文件。建立分阶段的履约考核机制,在建成投产阶段,强化竣工时间、投产时间、投资强度等的考核;在生产经营阶段,强化物业自持率、产出效率、财政贡献、环保节能等的考核。强化综合运用经济、行政和法律等处置手段,如没收开发主体支付的履约保证金、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、将开发主体列入失信“黑名单”不得参与土地竞拍、直接无偿收回建设用地使用权等。用地准入和履约监管的严格要求,可以进一步缩小创新型产业用地项目套利空间,依托创新型产业用地的管理和开发将更加精细化、专业化。


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